Ultimamente capita spessissimo di venir contattati da clienti che hanno cominciato una ristrutturazione e si trovano in un mare di problemi a cantiere già iniziato. In questi casi si cerca di rimediare in qualche modo, ma spesso sono stati fatti già errori che non possono essere cambiati. Questo provoca di solito uno spreco di denaro (una volta è successo che un cliente avesse comprato una caldaia “in offerta”, prima ancora di costruire la casa, per poi scoprire che non era compatibile con le sue esigenze) ma soprattutto molto stress, e l’incertezza del risultato.
Un paragone che spiega bene come funziona una ristrutturazione è quello con gli aerei.
Quando un pilota di aereo si prepara al decollo, attua tutta una serie di controlli e check list per ridurre al minimo il rischio di incidenti, e ha già previsto con il suo equipaggio una serie di procedure da attuare nel caso di diversi scenari possibili. Non avrà mai la certezza che tutto vada a buon fine, ma grazie a questo lavoro di preparazione ha ridotto i rischi.
Un cantiere prima di cominciare è come un aereo che sta per decollare. E come il pilota, il direttore lavori deve essere pronto a tutte le fasi del progetto, ed aver già pianificato in anticipo i possibili scenari.
Ristrutturare si o no?
Un pilota di aereo, durante l’ispezione, scopre che il motore perde olio. Decide di non decollare.
Ristrutturare si o no? é la prima domanda che bisogna fare quando si decide di mettere le mani su una vecchia casa.
La risposta a questa domanda non è facile. Bisogna analizzare nel dettaglio le caratteristiche dell’immobile e le varie possibilità, fare una stima dei costi e decidere se ristrutturare sia conveniente.
Può benissimo succedere che un architetto, dopo aver esaminato attentamente la situazione, ritenga che alla fin fine convenga demolire completamente tutto e ricostruire, ma questa scelta viene fatta con cognizione di causa.
È impossibile fare una stima dei costi senza avere un progetto preliminare, quindi un bravo professionista fa sempre uno studio basato su un’idea di cosa il cliente vuole realizzare. Questo ovviamente impegna più risorse nella fase iniziale del lavoro, ma permette di avere una consapevolezza che evita di fare grandi errori.
Prima di prendere una decisione quindi, è importante avere le idee chiare.
Perché le ristrutturazioni sono così difficili?
Solo poche persone addestrate sanno far volare un areo in modo sicuro.
Il problema principale nella ristrutturazione sta nella difficoltà a gestire l’edificio esistente. Se il progetto non è affrontato in maniera adeguata, non abbiamo costi e tempi certi.
Se manca una regia che ci permette di fare le scelte giuste, saremo in balia di fornitori e artigiani, che cercheranno di trarne profitto, e non saremo in grado di affrontare la costruzione nella sua complessità.
Bisogna sapere tutto su i molti modi di consolidare un edificio, su i diversi materiali da costruzione, i serramenti, le coperture, gli impianti, le finiture.
Ci sono potenzialmente infinite soluzioni a un problema, come sono infiniti i modi di costruire. Un artigiano ne conosce una sola, o poche, quelle in cui si è specializzato. Un buon architetto, sulla base della sua esperienza, dovrebbe essere in grado di proporre molte soluzioni diverse, che siano compatibili con il resto del progetto.
Qual è il peggior nemico di una buona ristrutturazione?
La mancanza di competenza.
Vi fidereste di far atterrare un aereo da soli?
L’impresa o il venditore di case prefabbricate cercherà sempre di spingere per la demolizione completa e la costruzione di un fabbricato ex novo, usando come argomentazioni la classe energetica, il comfort, gli impianti, i costi certi, la modernità etc.
Il cliente non è in grado di valutare in modo critico le varie proposte, e non conosce i punti in cui potrebbe esserci una furbizia, una clausola, un dettaglio mal fatto.
In realtà il vero motivo è che questi soggetti non hanno la competenza e le capacità per ripensare l’esistente.
Il punto è che la ristrutturazione di per sé è un progetto molto più complicato e difficile da gestire di una nuova costruzione, e richiede molta inventiva e capacità organizzativa.
Qualsiasi edificio degli anni ’60-’70 può trasformarsi in una casa moderna, anche nello stile, rispondente a tutti i requisiti di sicurezza, anche antisismica, gli impianti e il risparmio energetico. Bisogna essere in grado di entrare nel caso specifico, esaminare le possibilità, gli svantaggi, e trovare una soluzione ottimale.
Per ristrutturare un immobile bisogna essere in grado di controllare tutta la complessità del progetto, a partire già dalle prime scelte. Bisogna saper definire quali sono le priorità, quali sono gli interventi più costosi, e come gestirli. Bisogna saper fare le scelte giuste.
Fare le scelte giuste
Ogni casa ha la sua storia, ogni famiglia è unica.
La qualità di un edificio non ha a che vedere esclusivamente con l’efficienza energetica, ma comprende tutta una serie di fattori che si ripercuotono sul comfort e sui modi di vivere dei suoi abitanti.
Questi fattori comprendono la corretta distribuzione degli ambienti, il comfort acustico, il comfort climatico, i materiali e le finiture, la distribuzione della luce, etc.
Tutte queste cose devono incastrarsi insieme nel modo migliore possibile, e sfruttare al meglio le possibilità del luogo in cui si trovano e la storia ad esso connessa. È importante quindi fare le scelte giuste fin dall’inizio.
Esigenze funzionali, sogni e aspirazioni del cliente
Gli edifici degli anni ’60-’70, per via delle loro caratteristiche costruttive, sono facilmente adattabili alle nuove esigenze, e possono essere trasformati pesantemente in modo relativamente semplice rispetto, ad esempio, a una casa tradizionale in muratura.
Le strutture a telaio sono facilmente rinforzabili e modificabili, i tamponamenti si possono demolire e cambiare, i rivestimenti si possono sostituire, ispessire, etc.
Un cliente che sogna di vivere in una casa moderna con grandi spazi, luminosa e accessibile, con molti servizi e comfort, può benissimo farlo nella sua casa degli anni ’60-’70.
Si può trasformare una “brutta” casa del dopoguerra in una comoda villa moderna e all’avanguardia. Un esempio di questa trasformazione lo potete vedere in questo case history. (link alla casa)
Anche in questo caso, il punto cruciale di questo tipo di trasformazione sta nel progetto, che deve essere fatto con competenza. Bisogna sapere come intervenire sulle strutture, cosa si può togliere e cosa no, cosa bisogna aggiungere, e quali sono le opportunità spaziali che l’edificio esistente offre.
Risparmio energetico, ma senza esagerare
Negli ultimi anni, giustamente, si è spinto molto sulle tematiche relative al risparmio energetico, e abbiamo assistito alla proliferazione di certificazioni ambientali climatiche di ogni tipo. Questo è ovviamente diventato anche un fenomeno di mercato e di brand, e avere una casa completamente ecosostenibile è diventato uno status symbol.
Spesso però si perde di vista però l’obiettivo principale di una casa, ovvero quello di garantire una vita comoda ai suoi abitanti.
Non è sempre necessario avere il serramento più performante del mondo, o la casa a perfetta tenuta d’aria, oppure l’assenza totale di ponti termici. La percezione di comfort per una famiglia normale non necessita sempre del top di gamma. Magari ottenere quel 5% di efficienza in più non vale la candela.
I vari protocolli casa clima sono spesso talmente rigorosi da costringere a costruire le case in determinati modi, molto rigidi, e, in ultima analisi, privilegiare materiali e nuove costruzioni prodotte da determinate aziende. In questo modo, una serie di protocolli basati sulle regole del buon costruire si trasformano in un furbo tentativo di accaparrarsi grandi fette del mercato con la scusa della casa perfettamente ecologica. Mai come in questo caso l’ottimo è nemico del buono.
È praticamente impossibile per una persona accorgersi se sta vivendo in una casa in classe A oppure in una A++, o in una B+ piuttosto che in una A-.
comfort vs risparmio energetico
Quando si affronta il tema del risparmio energetico in un’abitazione bisogna sempre trovare il giusto compromesso fra i costi, il comfort reale e percepibile, i consumi, e le scelte progettuali (se ad esempio si desidera fare una grande vetrata). L’applicazione di temi dell’edilizia ecologica che funzionano per grandi edifici spesso diventa inutile e ingiustificata per quelli piccoli.
È il caso di costosi impianti geotermici, delle serre solari, in certa misura anche degli impianti fotovoltaici.
Una casa perfettamente passiva non necessariamente è la soluzione migliore per tutti e come sempre è meglio cercare un giusto compromesso fra efficienza energetica, costi di costruzione e desideri del cliente.
Tempi e budget.
Uno degli argomenti più incisivi che fanno desistere per la ristrutturazione sono quelli relativi alle incertezze di costi e budget di una ristrutturazione in confronto alla assoluta certezza di questi ultimi in una casa prefabbricata.
Una ristrutturazione ha una parte di incertezza, ma questa è prevedibile. Se si fa un progetto dettagliato e consapevole si può prevedere in modo preciso i costi e i tempi, in maniera non troppo dissimile da una costruzione nuova.
Le illusioni delle case “prefabbricate”.
Ad oggi non esiste nessuno che sia in grado di prefabbricare completamente una casa e montarla in modo da renderla abitabile in breve tempo. Nella pratica, gran parte delle lavorazioni viene realizzata tramite metodi tradizionali.
Quando qualcuno vi vende una “casa prefabbricata”, sottintende che di prefabbricato ci sia solo la struttura e le pareti interne, i solai, e in certi casi la copertura, che di solito vengono realizzate in grandi stabilimenti industriali ai quali i venditori di case prefabbricate si affidano. Il resto viene tutto subappaltato.
Fondazioni, isolamenti, cappotti, impianti elettrici, impianti idrici, lattonerie, finiture interne (pavimenti, piastrelle, pitture, bagni), sono ancora realizzati in situ da artigiani come in un qualsiasi cantiere tradizionale. Ad oggi sono in pochi quelli in grado di fornire una casa prefabbricata su misura composta da blocchi assemblabili nei quali è tutto pronto e assemblato, impianti isolamento e struttura.
Casa prefabbricata vs ristrutturazione
Ora, se la differenza fra una casa tradizionale e una prefabbricata sta solo nella struttura, alla fine non è un gran vantaggio. La struttura, comprese le fondazioni, incide su circa il 25% del costo totale dell’edificio. Nel caso in cui si decida di ristrutturare una casa degli anni 60-70, la struttura è (quasi) gratis.
L’unico vantaggio è il risparmio di tempo (in genere 3 settimane) e la maggiore precisione degli elementi prefabbricati rispetto a quelli realizzati in opera. Un vantaggio che può essere importante in certe situazioni particolari, come ad esempio in alta montagna, ma che spesso per il cliente medio non giustifica i costi maggiori di questi sistemi.
La soluzione: un progetto ben fatto
Il progetto presentato per ottenere i permessi di costruire non è sufficiente per costruire una casa.
Se sperate di poter costruire una casa, o ristrutturarla, con disegni fatti male in scala 1:100 per il comune, nel migliore dei casi vi troverete in balia di costruttori e artigiani, che non avendo la responsabilità dell’intero edificio, vi trascineranno un mare di problemi e stress.
Il progetto finalizzato alla costruzione.
Questo nella produzione industriale è abbastanza ovvio. Un qualsiasi oggetto viene progettato nel dettaglio, si fa la lista di tutte le componenti e le lavorazioni, si cerca di ridurle al minimo e farle costare meno possibile. Fintanto che l’oggetto è un prototipo, fare modifiche è semplice e costa poco, una volta che va in produzione, correggere i difetti diventa molto costoso. È quindi evidente che investire bene sulla fase preliminare di progettazione dell’oggetto riduce i rischi e fa risparmiare un sacco di soldi.
Ora, lo stesso, in teoria, dovrebbe valere anche per un edificio. Più nel dettaglio conosciamo i materiali e le lavorazioni da fare in una casa, tanto più precisi saremo a determinare costi e tempi, e avremo meno imprevisti. Ma nella pratica non è così. Per progettare un’automobile servono da 2 a 5 anni, il progetto di una casa, nel migliore dei casi, viene fatto in un paio di mesi.
La vera discriminante sui costi e i tempi di realizzazione è il progetto. Quanto più si ha un progetto dettagliato e si pianifica bene il lavoro di tutte le persone coinvolte nella costruzione, tanto più velocemente e senza intoppi si completerà la fase di cantiere.
Quando state per costruire una casa fatevi queste domande: abbiamo previsto dove saranno le strutture principali? abbiamo trovato il posto giusto per tutti gli impianti? Sappiamo dove saranno le prese elettriche? In che modo saranno fatti i dettagli dei serramenti? etc..
Se avete una risposta a tutto, allora siete pronti per cominciare il cantiere con serenità.
Nessun progetto è facile, come dormire sonni tranquilli
Fintanto che non si entra nel dettaglio, tutto sembra facile e semplice da fare. Poi magari in cantiere ci si trova a dover gestire un tubo di grondaia che non si era previsto, o una ventilazione, oppure l’installazione di un condizionatore, o semplicemente un incastro di parti particolarmente complicato. Non esistono progetti “facili” e case “semplici”.
Prima di costruire un grattacielo si hanno già pronti i disegni fino alla scala 1:20 di tutti gli ambienti, una lista di tutti i materiali e le componenti, si sono già stati fatti accordi con i fornitori e stabilito un piano dei lavori, tutti sono già pronti in modo che quando il cantiere parte, finisce il prima possibile.
Lo stesso dovrebbe succedere, in scala molto più piccola, quando si ristruttura una casa.
Perché invece questo non avviene di solito? Perché, per fretta di costruire e timore di spendere per qualcosa di “immateriale” come il progetto, si pensa di poterne fare a meno, sottovalutando i rischi e i problemi. Spesso si crede di poter fare a meno di un architetto pensando di potersi affidare a una ditta costruttrice.
Grave errore!
L’impresa, a differenza dell’architetto, non è tenuta a fare gli interessi del cliente, che non avendo le conoscenze tecniche sulla costruzione non è in grado di discutere i dettagli costruttivi, non farsi ingannare sui costi delle singole lavorazioni, e avere un controllo su tutto quello che sta succedendo, coordinando artigiani, imprese e altri attori coinvolti nella costruzione e ristrutturazione di una casa.
Un bravo architetto vi fa un buon progetto, un buon progetto vi fa fare le scelte giuste. Le scelte giuste vi fanno risparmiare soldi e dormire sonni tranquilli.
L’architetto è il migliore amico del cliente in cantiere.