In questo articolo analizzeremo le ragioni per ristrutturare un albergo e le diverse fasi che un progetto razionale e strutturato deve prevedere.
I principali motivi per ristrutturare un albergo
Gli alberghi sono particolari edifici realizzati per produrre un reddito. In quanto tali, è importante che la loro redditività si mantenga alta nel tempo; solo in questo modo infatti si garantisce un ritorno finanziario e il mantenimento (o l’aumento) del valore immobiliare.
I motivi principali per i quali si ristruttura una albergo sono sostanzialmente due:
- per adeguare la struttura alla normativa.
- per migliorarne la redditività
Adeguamento alla normativa delle strutture alberghiere
Un albergo deve essere sempre a norma di legge per lavorare bene. Le norme che deve rispettare un hotel sono in primo luogo quelle di qualsiasi edificio (norme urbanistiche, antisismica, etc.), di solito con alcuni vincoli in più, alle quali si aggiungono tutti quei provvedimenti che mirano a limitare le situazioni di rischio di un ambiente delicato come quello dell’albergo (antincendio, igienico-sanitarie, etc.). Nel corso degli ultimi 50 anni, con l’accumularsi di esperienze e di incidenti, sia in Italia che nel mondo (pericolo sempre presente, anche per gli edifici nuovi: vedi l’incendio al Mandarin Hotel, oppure in Italia l’Hotel Parco dei Principi), il numero e il dettaglio della normativa si è gradualmente accumulato, e ora è estremamente complesso. Per fare un esempio, solo per quanto riguarda gli impianti, si può trovare qui una lista di riferimenti. Tutto è regolamentato: dalla posizione delle vie di fuga al modo in cui si fanno gli scarichi.
La normativa di riferimento si può raggruppare in 5 macro-aree.
- urbanistici, dipendenti dai vigenti regolamenti regionali e comunali che possono essere anche diversi da Regione a Regione
- igienico-sanitari che dipendono dalle locali ASSL e che producono l’autorizzazione sanitaria
- di accesso e fruizione per le persone disabili
- di condizioni a tutela degli operatori che ci lavorano
- di sicurezza con l’esame del progetto da parte del locale comando dei VVFF e che produce il CPI certificato di prevenzione incendi
Oltre alla normativa in senso stretto esistono altre regole che servono a stabilire la classificazione della struttura che viene attribuita dalla Provincia, che si misura in stelle ed esprime il livello qualitativo della struttura ricettiva stessa in termini di qualità e quantità di spazi ed attrezzature nonché degli indispensabili servizi offerti. Queste regole sono importanti perchè condizionano il tipo di gestione che si vuole dare all’albergo, e vanno prese in considerazione con attenzioneprima di una ristrutturazione.
Incremento della redditività generata da hotel e alberghi
Ogni attività economica che si rispetti deve produrre utili, se ciò non avviene ci sono solo due alternative:
- chiudere l’attività
- rilanciarla attraverso un’operazione di ristrutturazione che non è soltanto edilizia ma riguarda le ragioni stesse di esistenza dell’attività.
Se un’attività alberghiera non funziona più le ragioni possono essere molte:
- può essere cambiato il mercato e il tipo di clientela e la struttura non si sia adeguata in tempo,
- possono essere cambiati i flussi e il posizionamento non sia più adeguato.
Si tratta di analizzare i dati e capire come reagire.
Un progetto di ristrutturazione deve sempre tenere in considerazione i punti deboli dell’attività alberghiera, che insieme all’adeguamento normativo, costituiscono il nucleo di partenza di ogni operazione di rilancio.
Le fasi di ristrutturazione di un hotel/albergo
Una ristrutturazione di albergo dovrebbe sempre avere queste tre fasi:
- Lo studio di fattibilità, che comprende, le analisi di mercato e i concept
- Il progetto esecutivo, che permette la costruzione
- Il project managment, che permette di avere controllo di costi e tempi
Lo studio di fattibilità
Il punto di partenza per un’analisi seria è lo studio di fattibilità.
Si tratta dello strumento principe mediante il quale si tenta di prevedere, su base logica e razionale, fino a che punto l’intuizione imprenditoriale o l’opportunità di investimento abbiano serie possibilità di trasformarsi in prodotti turistici di successo. Uno studio di fattibilità ben fatto è la chiave di ogni investimento di successo, ed è una delle cose più di difficili da fare nel campo della ristrutturazione alberghiera. Richiede molta esperienza e intuizione.
Lo studio di fattibilità parte da una seria analisi della situazione corrente, il bilancio innanzi tutto, ma anche lo stato in cui si trova la struttura, il modo in cui viene gestita e soprattutto la verifica delle opportunità specifiche al luogo.
Lo studio di fattibilità ha lo scopo di creare una visione dell’albergo che verrà; da questa visione deriva tutto ciò che si deve fare:
- Analisi del luogo
- statistiche della regione relative al turismo
- statistiche della città relative al turismo
- dati economici del luogo
- accessibilità e trasporti
- cultura e turismo
- risorse della zona
- reputazione e ranking del luogo
- visibilità ed accessibilità
- valutazione generale del sito
- Analisi del mercato alberghiero
- analisi del mercato alberghiero di riferimento
- analisi della competitività
- analisi della domanda attuale e futura
- Il progetto.
- il concept architettonico
- il concept degli interni
- la verifica delle funzionalità
- valutazione dei costi di realizzazione e di avviamento
- Analisi finanziaria
- conto economico di previsione dell’attività per i primi 5 anni
Lo studio di fattibilità è il migliore strumento per poter lavorare concretamente all’albergo futuro. E’ la fase in cui si possono fare grandi cambiamenti, provare diverse opzioni, cercare la soluzione ottimale. Un buon studio di fattibilità permette anche di facilitare di molto l’ottenimento di finanziamenti e riduce i costi delle fasi successive.
Progetto esecutivo
Il progetto esecutivo è la base indispensabile per un lavoro eseguito correttamente.
Il progetto esecutivo deve riuscire a mettere insieme in modo armonico le esigenze di tutti i diversi soggetti coinvolti nell’albergo. Dal progetto esecutivo dipendono la realizzabilità e il costo dell’albergo e di conseguenza, la qualità dello stesso. Più un progetto è dettagliato e ben pensato, più velocemente e priva di problemi sarà la fase di cantiere, che è anche la più costosa.
Il progetto esecutivo è il campo su cui si confrontano il progettista, il cliente, i costruttori: si scelgono gli impianti, il tipo di finiture, gli arredi, tutti i minimi dettagli delle numerose parti che compongono un albergo. Si fanno spesso scelte di compromesso: ad esempio si rende meno costose certe parti per privilegiarne altre. Un bravo progettista sarà sempre in grado di mediare fra le diverse parti e guidare il cliente nelle scelte, in modo da ottenere il massimo dal budget stabilito dallo studio di fattibilità.
Project Management
Il project management è l’insieme delle attività che consentono la realizzazione dell’opera rispettandone le esigenze principali:
- qualità
- controllo e rispetto dei costi preventivati
- rispetto dei tempi di realizzazione
I documenti principali del project management sono:
- il programma lavori
- le specifiche per gli ordini di materiali
- i contratti per i singoli appalti di ciascuna lavorazione
- il diario della direzione lavori
- la contabilità dei lavori
- il collaudo dei lavori
- le rendicontazione finale
Il project managment di un albergo è la fase più operativa della ristrutturazione, ed è quella in cui bisogna avere il controllo più rigido di tutto il processo. Da questo dipende la concreta realizzazione dell’investimento. Il project manager è tanto più facilitato quanto più sono dettagliate le istruzioni che ha, ovvero il progetto esecutivo. In questo modo si è in grado di vincolare le imprese a costruire esattamente quanto si è concordato ed evitare spiacevoli sorprese o contenziosi. A differenza di un oggetto industriale, un albergo non è prodotto in serie: non c’è spazio per provare diversi prototipi; deve venire bene al primo colpo. Un buon project manager è in grado di accompagnare la costruzione in maniera fluida fino al collaudo finale. Il cliente si troverà alla fine con una struttura nuovamente capace di produrre il reddito previsto (e forse di più).
Esempi di ristrutturazione di hotel e alberghi
L’Hotel Florida
L’Hotel Florida, a Lignano Sabbiadoro, è l’esempio di come un’investimento costante nel tempo e un albergatore con le idee chiare permettono di moltiplicare il fatturato e ingrandire l’albergo.
L’albergo subisce 3 grandi ristrutturazioni in circa 25 anni:
nel 1995, per ottenere le 4 stelle
nel 2004, per aumentare il numero di posti letto, rifare le camere e le zone comuni, ampliare gli spazi
nel 2010, per aumentare il numero di piani, creare una piscina sul tetto, ampliare la dependance,e migliorare le suite e le camere
l’Hotel Florida, grazie all’idea di avere una grande zona comune con piscina coperta, idea dell’albergatore, realizzata con molte difficoltà, adesso ha un’occupazione molto buona anche in bassa stagione, e sta continuamente ampliando il suo periodo di apertura.
L’Hotel Firenze
L’Hotel Firenze a Bibione è un caso di come un forte investimento permette di rilanciare un’attività ridotta al minimo e trasformarla in un albergo di successo.
Dal 1980 al 2004 l’albergo non ha subito restauri importanti, ed è progressivamente degradato, costretto a rivolgersi a fasce di clientela sempre più basse, al limite della redditività minima per la soppravivenza dell’attività. Nel 2004 gli albergatori hanno deciso che bisognava rilanciare l’albergo, e, usando lo studio di fattibilità, sono riusciti a ottenere un finanziamento per ristrutturare completamente l’albergo, rimetterlo a norma, aggiungere servizi, in modo da essere competitivi sul mercato.
Ora le presenze dell’albergo sono in continua crescita e l’albergatore è pronto per nuovi investimenti.
L’Aparthotel Cannaregio
L’Aparthotel Cannaregio a Venezia è un esempio di conversione ad uso alberghiero di uno spazio industriale. L’investitore, con molto coraggio, decise di acquistare una vecchia fabbrica per gondole e di riconvertirla in un edificio alberghiero. Dallo studio di fattibilità è emerso che l’opzione dell’aparthotel di alto livello era quella ottimale. Si è proceduto quindi alla progettazione di tutti gli spazi dell’albergo, rispettando i numerosi vincoli imposti nel centro di Venezia, e ricavando spazi di qualità dentro la vecchia fabbrica. L’albergo, gestito dall’albergatore per qualche anno, è stato in seguito venduto, con un forte ritorno economico sull’investimento iniziale.
L’Hotel Savoia
L’Hotel Savoia ad Arta Terme è un albergo molto antico, risalente alla fine del XIX secolo. Una struttura di classe, ma che al tempo del progetto non aveva i servizi ai quali è abituato un cliente moderno. L’investitore, con ingenti contributi regionali, ha deciso di ristrutturare il vecchio edificio e aggiungere un’intera nuova ala, nella quale, oltre alle camere, ci sono una grande piscina, una spa, una palestra e una sala conferenze. Questo ha permesso alla struttura di avere la massa sufficiente di posti letto per avere un volume importante di reddito, e diventare adatta ad ospitare attività prima impossibili, come i convegni.
L’Hotel Là di Moret
L’Hotel Là di Moret era uno dei punti di riferimento a Udine, che ha sempre lavorato bene e si è gradualmente ampliato nel corso dei suoi 60 anni di vita tramite continue piccole aggiunte. Queste aggiunte nel corso del tempo hanno aumentato la complessità dell’edificio, causando seri problemi di circolazione e connessione organica fra le diverse parti e le zone comuni. Questo disordine faceva lievitare i costi di gestione e dell’energia. Inoltre mancava una piscina e un centro benessere, diventato quasi necessario per stare nella fascia alta di mercato. Il progetto quindi è stato un paziente lavoro di riordino di tutte le parti funzionali dell’hotel e l’aggiunta di ulteriori elementi. Si è riusciti a ottenere un cospicuo ampliamento dei volumi e si sono costruiti un ristorante nuovo e un intero blocco per la piscina e il centro benessere, accessibile anche da utenti esterni. Si sono create nuove suite capaci di attirare la clientela più prestigiosa.