Ristrutturare una casa degli anni ’60-’70 conviene?

Ristrutturare casa, considerazioni generali

Secondo le stime dell’ISTAT, delle oltre 31 milioni di abitazioni costruite in Italia, oltre il 65% sono state realizzate fra il dopoguerra e il 1976, anno in cui entrarono in vigore le prime leggi sui risparmi energetici.

Questo significa che nel prossimo futuro la ristrutturazione delle case degli anni 60-70 sarà uno dei principali temi dell’edilizia abitativa. Fra poco queste abitazioni avranno 50 anni e si avvicineranno alla fine della vita utile per la quale sono state progettate.

In breve molti di questi edifici non saranno più in grado di essere abitabili.

Le scelte di chi possiede un immobile

I possessori di immobili degli anni ’60 e ’70 si trovano quindi a dover prendere una decisione:

• Lasciare l’immobile così com’è, magari con qualche minimo aggiustamento
• Demolire completamente la casa
• Ristrutturare

Prendiamo in esame le diverse opzioni.

Intervento minimo

Nel primo caso non c’è molto da dire. È quanto succede nella stragrande maggioranza dei casi. Il patrimonio immobiliare si degrada anno dopo anno, fino al punto in cui perde gran parte del suo valore. La qualità dell’abitare peggiora fino al punto in cui non diventa possibile, a meno di un’importante risistemazione della costruzione. L’immobile viene abbandonato, spesso viene svenduto o diventa invendibile, e si decide di abitare in un altro posto più nuovo,  magari in una posizione peggiore rispetto alla casa degli anni 60-70, e aumenta il consumo e lo spreco di suolo.

Demolizione e ricostruzione

Demolire e ricostruire la casa sembra a prima vista la soluzione più efficace e conveniente. Si fa tabula rasa, la vecchia casa o condominio vengono demoliti e si costruisce qualcosa di completamente nuovo e adatto alle tue esigenze, magari una casa prefabbricata in legno. Quello che a rigore di logica sembra la soluzione migliore si scontra in realtà con tutta una serie di problemi e limiti imposti dal progressivo aumento di vincoli nell’edilizia italiana.

Ristrutturazione

Per ristrutturazione intendiamo una serie di interventi che mirano a migliorare la qualità di un edificio deteriorato dal tempo. Si tratta di una definizione molto ampia che comprende una grande varietà di lavori, che comprende opere molto complicate come restauri di manufatti di pregio, importanti modifiche strutturali, o semplici rinnovamenti delle finiture interne. Tutto dipende dall’edificio in oggetto. Il concetto base della ristrutturazione, che lo differenzia dagli altri interventi edilizi, è che, in un modo o nell’altro, si riutilizza materiale storico.

I vantaggi della ristrutturazione

La ristrutturazione degli immobili conviene da molti punti di vista

• privilegi posizionali: distanze, volumi e regolamenti edilizi
• risparmio su demolizioni, allacciamenti, scavi e strutture
• sgravi fiscali

Privilegi posizionali: distanze, volumi e regolamenti edilizi.

Il tessuto edilizio degli anni 60-70 in Italia è mediamente molto denso, e nel corso degli anni le amministrazioni regionali e comunali hanno imposto leggi sempre più restrittive in materia di volumi costruibili e distanze. La ristrutturazione spesso permette di sfuggire ad alcune delle norme più restrittive e permettere di creare spazi che non sarebbero altrimenti consentiti dalla legge.

Ad esempio per la provincia di Trento, attualmente, si può sopraelevare una costruzione nel caso di una ristrutturazione rispettando esclusivamente il codice civile (il meno restrittivo di tutti), mentre se si trattasse di una nuova costruzione, bisognerebbe arretrare fino alle distanze stabilite dalla legge provinciale.

Facciamo un altro esempio, più semplice.

Abbiamo la classica villetta a due-tre piani anni ‘60, che si trova all’angolo di un lotto, a circa 1 metro e mezzo dal confine, per il quale una volta passava una stradina in mezzo ai campi. Nel corso degli anni la città è cresciuta e quella stradina è diventata una strada comunale e nei lotti adiacenti ci sono altre villette e condomini.

Ora, se demolissimo la villetta, saremmo costretti a ricostruirla secondo le nuove distanze del regolamento edilizio vigente, che generalmente hanno come minimo 5 metri e mezzo dai confini, e spesso anche a 10 dalla strada, e dobbiamo tenere conto che non possiamo costruire a meno di 10 metri dalle facciate con finestre degli edifici limitrofi. Questo vuol dire che, se prima avevamo una bella casa con un grande giardino, ora siamo costretti a farla più piccola e in mezzo al lotto. Sono numerosi i casi in cui, per mancanza di attenzione, a casa demolita, i proprietari si sono trovati costretti a sacrificare il giardino, o importanti volumi per costruire la nuova casa.

Un altro esempio di come si possono sfruttare i privilegi posizionali tramite la ristrutturazione è questo progetto qui.

Demolizioni

Al giorno d’oggi, fra oneri di smaltimento e certificazioni, demolire certi materiali costa quasi quanto comprarli e metterli in opera (sicuramente di più di quello che è costato costruirli negli anni 60-70).

Prendiamo come esempio un banalissimo solaio in laterocemento: bisognerà prima smontarlo pezzo a pezzo con uno scavatore con pinza, poi bisognerà frantumare tutto e dividere le armature dal cemento, per poi portare il cemento e i laterizi in appositi centri di trasformazione e il metallo nei centri di recupero.

Questo vale per le pareti, i serramenti e le coperture. E bisogna sperare che per caso non capiti di trovare elementi in materiali considerati pericolosi. Classico è l’esempio di elementi in fibrocemento con amianto nelle coperture o nelle murature. In questo caso, ovviamente, oltre all’aumento dei costi, ci troviamo a dover interrompere le attività di cantiere per consentire lo smaltimento.

Scavi e fondazioni

Se si recupera un edificio esistente si risparmia molto sulle fondazioni e gli scavi. Oltre al risparmio dovuto alla non demolizione delle fondazioni (che può costare anche 90 €/ora), si aggiunge lo scavo ridotto al minimo. Oggi tutti gli scavi sono pesantemente regolamentati, e possono essere fatti solo da ditte specializzate e sono diventati particolarmente costosi. Di solito quando si ristruttura una casa degli anni ’60-’70 si effettua un consolidamento delle fondazioni, che non necessita grandi scavi e può essere fatto direttamente dall’impresa esecutrice.

Questo consolidamento in genere è necessario nel caso si voglia fare modifiche alla struttura oppure per migliorare l’antisismicità dell’immobile.

Un altro fattore spesso dimenticato è la sistemazione del terreno intorno all’edificio. Marciapiedi, vialetti, recinzioni, aiuole, sono costi considerevoli che spesso vengono ignorati. In genere una ristrutturazione è molto meno invasiva per il giardino e gli elementi naturali intorno. Si possono recuperare parti magari ancora sane, come vialetti, marciapiedi, e non abbattere gli alberi ai quali si è affezionati.

Strutture

Per quanto riguarda le strutture, non sempre si ha un vero risparmio, e dipende molto dalla qualità di quella dell’edificio esistente.

Se la struttura esistente è buona, basteranno alcuni piccoli interventi per renderla più sicura, come cordoli, tiranti etc. Nel caso di aggiunte o sbalzi, dipenderà dall’abilità dell’ingegnere e dell’architetto nel dirigere il costruttore. Modificare una struttura esistente richiede molta esperienza e inventiva, ma spesso da risultati eccellenti con l’impiego di molte meno risorse rispetto a una nuova costruzione.

Oneri di allacciamento

Oneri di allacciamento: nel momento in cui si devono collegare gli impianti alla rete comunale, il comune fa pagare oneri di allacciamento, spesso molto costosi. Nel caso di ristrutturazione questo non avviene.

Sgravi fiscali

A livello fiscale, le ristrutturazioni sono molto incentivate.

Ad oggi si può arrivare ad avere bonus del 50% detraibili dalle tasse su tutte le lavorazioni finalizzate alla ristrutturazione, iva compresa. Questo significa che se una ristrutturazione vi costa 50 000 €, nei prossimi 10 anni risparmierete 25 000 € di tasse! Queste detrazioni comprendono anche le prestazioni professionali. Non è ancora chiaro cosa succederà a partire dal Gennaio del 2020, è probabile che il bonus scenda al 36%.

Inoltre, anche in assenza di bonus, si può risparmiare molto sull’iva, limitata al 10%, (che per i privati, nelle nuove costruzioni, è del 22%) e si può avere accesso a vari finanziamenti a seconda della regione in cui ci si trova.

Esistono inoltre gli incentivi legati al risparmio energetico e al miglioramento dell’efficienza degli edifici, i famosi ecobonus, che permettono di risparmiare il 50-65% della spesa su impianti, infissi, e altre soluzioni atte al risparmio energetico, detraibili dall’Irpef, in alcuni casi, a partire da luglio 2019, applicabili con lo sconto diretto.

Svantaggi della ristrutturazione

Ristrutturare non è facile. Questo è il motivo per il quale, ad esempio, le grandi imprese di costruzione non si dedicano alle ristrutturazioni.

Ogni progetto va affrontato in un modo diverso, e per avere una valutazione sufficientemente precisa dei costi è necessario molto lavoro di studio, indagine e progettazione, che comprende sia la situazione legale/urbanistica dell’edificio, che quella costruttiva.

In altre parole, per ristrutturare sono necessarie molta competenza ed esperienza, ed è quasi impossibile portare a termine un buon lavoro senza l’aiuto di un professionista. La stragrande maggioranza di imprese medio grandi sarà sempre orientata verso una demolizione e ricostruzione, più semplice e standardizzabile, e non troverà conveniente cercare di trovare una soluzione su misura che tenga conto dell’edificio esistente.

In genere ristrutturare richiede più tempo di una nuova costruzione, anche se spesso è vantaggiosa a livello di costi rispetto a una demolizione o ricostruzione.

Ristrutturare in alcuni casi è impossibile, per via dello stato di totale degrado di un edificio, oppure la sua scarsissima qualità di spazi.

Considerazioni finali

Abbiamo visto come il problema di cosa fare di una casa degli anni ’60 e ’70 è molto articolato e dipende molto da cosa stiamo facendo. Ristrutturare, in particolare in Italia, è molto conveniente. Ma non ci sono solo ragioni tecniche per le quali ristrutturare conviene.

Valore affettivo ed etico

Ci sono altri motivi, più legati alla sfera sociale, che rendono “etica” la ristrutturazione

• la conservazione del tessuto urbano
• si fanno lavorare imprese e artigiani locali al posto delle grandi costruttori slegati dal territorio
• si ricicla l’intero edificio: è più ecologico riciclare un edificio che demolirlo, dover trasportarne i rifiulti per sostituirlo con un altro fatto di materiale riciclabile (e spesso velocemente deperibile).

Il valore affettivo di una casa è una componente importante che va presa in considerazione. Le case del dopoguerra sono state costruite dopo un periodo molto difficile dai nostri genitori e parenti con i loro primi risparmi, e hanno un valore storico importante. Sono i luoghi dove molti di noi sono cresciuti, e meritano di restare, magari più confortevoli, magari più nuovi, ma senza perdere quel legame con il territorio e la città che si crea solo con il tempo.

Non si tratta solo degli edifici in sé per sé, l’edilizia di quegli anni aveva standard decisamente inferiori ai nostri, ma anche dello spazio intorno ad essi, al verde che nel frattempo è cresciuto, alla forma di città che si è creata e storicizzata. Un ambiente urbano consolidato ha sempre un valore intrinseco importante. Ogni casa è un pezzo di città, ed è un pezzo della nostra storia.

qui di seguito presentiamo un video di come si può ristrutturare una casa: